Bau- und Instandsetzungsarbeiten in Eigentümergemeinschaften sind eine unvermeidliche Realität bei der Verwaltung von Gebäuden im Rahmen des propriedade horizontal1. Ob zur Erhaltung der Gemeinschaftsflächen, zur Behebung von Notfällen oder zur Durchführung von Verbesserungen, die den Wert des Anwesens steigern: Es ist wichtig, dass alle Bewohnerinnen und Bewohner den Ablauf, ihre Rechte und ihre Pflichten kennen.

Die Arbeiten lassen sich in drei Hauptkategorien unterteilen: Erhaltungsarbeiten, die den guten Zustand des Gebäudes sichern und Eingriffe wie Dachreparaturen, Anstriche und die Erneuerung von Aufzügen umfassen; Innovationsarbeiten, die die Eigenschaften des Gebäudes verändern, etwa die Installation von Solaranlagen oder der Bau eines Schwimmbeckens; und schließlich dringende Arbeiten, die wegen unmittelbarer Gefahren nicht auf eine formelle Zustimmungsfindung warten können, zum Beispiel schwerwiegende Leckagen oder strukturelle Schäden.

Die Genehmigung der Arbeiten hängt von deren Art und Auswirkung ab. Für Erhaltungsarbeiten genügt in der Regel die einfache Mehrheit der Stimmen der Eigentümerinnen und Eigentümer, während Sanierungs- oder Umbauarbeiten umfassendere Zustimmungen erfordern, in der Regel zwei Drittel des Gesamtwerts des Gebäudes, berechnet nach dem Promilleanteil der Einheiten. In Notfällen kann jede Bewohnerin/jeder Bewohner die Arbeiten veranlassen, muss aber unverzüglich die Hausverwaltung informieren, damit die Entscheidung nachträglich in einer Eigentümerversammlung bestätigt werden kann.

Was die Kosten betrifft, so werden diese üblicherweise entsprechend dem anteiligen Wert jeder Einheit in der Gemeinschaft verteilt, dem sogenannten Permillagekriterium2. Demnach tragen diejenigen, die eine grössere oder besser gelegene Wohnung besitzen, anteilig mehr an den Kosten. Die Eigentümerinnen und Eigentümer können jedoch in der Versammlung ausdrücklichen Konsens über andere Verteilungskriterien erzielen.

Es ist wichtig, zwischen den gemeinschaftlichen und den privaten Bereichen des Gebäudes zu unterscheiden. Arbeiten an Gemeinschaftsflächen obliegen der Eigentümergemeinschaft und damit allen Einheitseigentümerinnen und -eigentümern, während Eingriffe innerhalb der Einheiten grundsätzlich in der Verantwortung der jeweiligen Eigentümer liegen, ausser wenn sie aus Problemen resultieren, die in den Gemeinschaftsbereichen ihren Ursprung haben. Darüber hinaus bedürfen bestimmte Arten von Arbeiten, insbesondere solche, die Fassade, Tragwerk oder die Nutzfläche des Gebäudes verändern, einer kommunalen Baugenehmigung; deshalb ist es wesentlich, dass die Hausverwaltung die Arbeiten überwacht, um die Rechtmässigkeit sicherzustellen.

Schliesslich: Wenn eine Eigentümerin oder ein Eigentümer mit einem rechtmässig beschlossenen Projekt nicht einverstanden ist, besteht das Recht, diese Entscheidung innerhalb von 60 Tagen nach der Versammlung gerichtlich anzufechten. Erfüllt das Projekt jedoch alle rechtlichen Anforderungen und respektiert die Rechte der Eigentümerinnen und Eigentümer, ist ein erfolgreicher Widerspruch unwahrscheinlich. Damit die Arbeiten fair, effizient und ohne unnötige Konflikte zwischen den Bewohnern durchgeführt werden, sind Transparenz, kontinuierliche Kommunikation und eine detaillierte Dokumentation des Verfahrens erforderlich.

1 Propriedade Horizontal: ist ein System, bei dem ein Gebäude in private Teile (autonome Einheiten wie Wohnungen oder Geschäfte) und gemeinschaftliche Teile (Treppen, Dach usw.) unterteilt ist, die mehreren Eigentümern gemeinsam gehören.
2 Permillagekriterium: Bezeichnet einen Anteil pro Tausend, der zur Bestimmung des Anteils einer Eigentümerin/eines Eigentümers an den gemeinschaftlichen Ausgaben in Eigentümergemeinschaften verwendet wird.
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