As obras em condomínios são uma realidade inevitável na gestão de edifícios em regime de propriedade horizontal. Seja para garantir a manutenção das partes comuns, para dar resposta a situações de emergência ou para introduzir melhorias que aumentem o valor do imóvel, é importante que todos os condóminos compreendam como este processo funciona, bem como os direitos e as responsabilidades de cada um.

As obras podem dividir-se em três grandes categorias: as de conservação, que visam preservar o bom estado do edifício e incluem intervenções como reparações no telhado, pintura e renovação de elevadores; as obras de inovação, que alteram as características do prédio, como a instalação de sistemas de energia solar ou a construção de uma piscina; e, por fim, as obras consideradas urgentes, que não podem aguardar aprovação formal devido a riscos imediatos, como infiltrações graves ou danos estruturais.

A aprovação das obras depende do seu tipo e impacto. Para as de conservação, costuma bastar uma maioria simples dos votos dos condóminos, enquanto as obras de inovação requerem uma aprovação mais abrangente, normalmente dois terços do valor total do prédio, calculado pela permilagem das frações. Em situações de emergência, qualquer condómino pode iniciar as obras, mas deve informar de imediato o administrador para que a decisão seja depois ratificada em assembleia.

Quanto aos custos, estes são, regra geral, repartidos conforme o valor relativo de cada fração no condomínio, o chamado critério da permilagem. Assim, quem detém um apartamento maior ou melhor localizado contribui proporcionalmente para o pagamento das obras. Contudo, os condóminos podem acordar entre si outros critérios de divisão dos custos, desde que exista consenso expresso em assembleia.

É importante distinguir entre as partes comuns e privadas do edifício. As obras nas áreas comuns são da responsabilidade do condomínio e cabem a todos os condóminos, enquanto as intervenções no interior das frações são responsabilidade exclusiva dos proprietários, exceto quando resultam de problemas originados nas zonas comuns. Além disso, alguns tipos de obras, principalmente as que alteram a fachada, a estrutura ou a área útil do prédio, exigem licenciamento camarário, o que torna essencial a supervisão do administrador do condomínio para garantir que tudo decorra dentro da legalidade.

Por fim, caso algum condómino discorde de uma obra aprovada legalmente, tem o direito de impugnar essa decisão em tribunal no prazo de 60 dias após a assembleia. No entanto, se a obra cumprir todos os trâmites legais e respeitar os direitos dos condóminos, é pouco provável que a oposição seja bem-sucedida. Para garantir que as obras decorrem de forma justa, eficiente e sem conflitos desnecessários entre os moradores, é necessário haver transparência, comunicação constante e documentação detalhada do processo.
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