O crédito à habitação consiste num financiamento com vista à aquisição de uma habitação. Trata-se de um produto financeiro, geralmente apresentado ao cliente por instituições financeiras que consiste no empréstimo de um determinado montante direccionado à compra de um imóvel. Em contrapartida, o cliente compromete-se a pagar o empréstimo, os juros gerados e outros encargos associados em prestações periódicas durante um determinado período de tempo, acordado entre as partes.
Para garantir o reembolso do empréstimo, para além da garantia pessoal, a instituição financeira toma o imóvel como garantia, constituindo uma hipoteca sobre o mesmo. É por isso que recebe a denominação de empréstimo hipotecário.
Se está a pensar comprar um imóvel com recurso a crédito bancário, deve saber que terá de reunir uma série de documentos para apresentar a uma ou mais instituições financeiras em cada fase do processo. Os bancos portugueses estão legalmente autorizados a solicitar todos os documentos que comprovem a capacidade do mutuário para pagar as prestações da hipoteca, nomeadamente:
EMPREGADO POR CONTA DE OUTREM
- Documento de Identificação Pessoal;
- Comprovativo de morada;
- Recibos de vencimento dos últimos 3 meses/ou prova de outros rendimentos recebidos regularmente;
- Declaração da entidade patronal que indique a situação profissional;
- Extratos bancários dos últimos 3 meses (conta principal);
- Recibos de despesas (p.e. hipotecas, empréstimos pessoais, cartões de crédito, e outros empréstimos);
- Última declaração de rendimentos entregue nas Finanças e respetiva nota de liquidação (pode fazer o download desta declaração no site das Finanças ou em qualquer repartição)
- Mapa de Responsabilidades (Banco de Portugal por exemplo).
EMPREGADO POR CONTA PRÓPRIA
- Folha de balanço e declarações de vencimento dos últimos dois anos e/ou declarações de impostos pagos pela empresa nos últimos dois anos com prova de pagamento;
- Certificado Contabilístico;
- Declaração de bens e despesas (onde aplicável).
DOCUMENTOS IMÓVEL
- Caderneta Predial
- Certidão do Registo Predial (também conhecida com Certidão Permanente e Certidão de Teor)
- Licença de Utilização ou Certidão de Isenção de Autorização de Utilização
- Certificado Energético
- Plantas do Imóvel
- Ficha Técnica de Habitação (se aplicável)
- Declaração de não divida ao condomínio (se aplicável)
- Direito de Preferência
CUIDADOS ANTES DE APRESENTAR O PEDIDO
Antes de solicitar um crédito à habitação, deverá:
- Avaliar os rendimentos e as despesas do agregado;
- Calcular a taxa de esforço;
- Identificar todos os créditos e encargos existentes;
- Verificar o capital disponível para a entrada e para os custos da compra;
- Comparar diferentes propostas bancárias;
- Simular vários prazos e montantes de financiamento;
- Considerar o impacto de uma eventual subida das taxas de juro;
- Confirmar o montante máximo que poderá ser aprovado.
VANTAGENS E DESVANTAGENS DO CRÉDITO
Aceder a um crédito deste tipo é a única forma que a maioria das famílias possui para proceder à compra de uma habitação. Mas implica um custo acrescido, os juros a suportar, durante algumas décadas, terminando muitas vezes após o fim da vida ativa dos mutuários.
A maior parte dos créditos deste tipo são de taxa variável, indexada à Euribor, por isso o valor da prestação varia em cada revisão periódica.
COMO ESCOLHER O MELHOR BANCO?
Com a ajuda dos nossos parceiros. Estes são constituídos por redes de intermediários de crédito com formação certificada, totalmente preparados para encontrar a solução mais adequada a cada caso e necessidades específicas. Acompanham o cliente em todo o processo de crédito, informando-o sobre as várias opções existentes no mercado, com informação sobre custos iniciais, bonificações, taxas de juro nominais e efetivas, exibindo a diferença em relação à melhor opção, desde a análise/comparação bancária até à aprovação do crédito, conduzindo-o à seleção do banco que melhor se adeque às suas necessidades.
Numa primeira fase, é marcada uma reunião com o intermediário de crédito, onde serão fornecidas e recolhidas informações base (dados pessoais e explicação do processo) que, posteriormente serão apoiadas pelos documentos acima descritos. Uma vez recolhidas estas informações, será redigida e enviada uma proposta pormenorizada com base na situação do cliente em questão.
Mesmo que este ainda não tenha um imóvel em mente, pode iniciar o processo obtendo uma pré-aprovação para um empréstimo, a fim de saber quais são os seus limites e os montantes para os quais deve realizar a sua pesquisa de mercado.
Atualmente, o processo de pré-aprovação do crédito é relativamente rápido.
COMO TRANSFERIR O CRÉDITO À HABITAÇÃO?
Ao longo da vida do empréstimo pode transferir o seu crédito para outra instituição que lhe proporcione melhores condições. Contudo, terá de suportar os custos de amortização antecipada e os custos notariais de uma nova escritura.
NOVAS REGRAS A PARTIR DE 1 DE AGOSTO DE 2026
A 1 de agosto de 2026, entraram em vigor novas disposições regulamentares de natureza macro prudencial pelo Banco de Portugal que podem limitar o montante e o prazo do crédito:
- A taxa de esforço recomendada passou de 50% para 45%.
- O prazo máximo passou a ser de 40 anos para clientes até aos 35 anos e de 35 anos para clientes com mais de 35 anos.
- O financiamento máximo passou a ser, em regra, de 90% para habitação própria e permanente e 80% para outras finalidades.
- Deixou de ser possível financiar até 100% a compra de imóveis detidos pelo próprio banco.
As medidas abrangem também crédito automóvel, pessoal e cartões de crédito.
Se está a considerar comprar um imóvel com recurso a financiamento, a QUALI, em colaboração com intermediários de crédito experientes, poderá ajudá-lo a analisar as opções disponíveis e a encontrar uma solução de crédito à habitação adequada às suas necessidades e à sua situação financeira.